| 恒大暂停后遗症：数十房企“H”路上欲断魂
如果恒大地产在2008年3月底之前完成上市，则这些投资机构投资回报不超过股票发行总价值的35％，如果在6月底之前完成，则回报不超过40％，如果在2009年完成，则回报增至不少于70％。“这是一份生死合同！”
恒大之后，再无内地房地产企业敢逆市而上。 “最近行市不太好，客户和我们都暂停了上市及相关服务工作。”香港某家专门为内地企业上市做评估服务的顾问行代表告诉记者，今年已经排队准备向香港联交所递交申请的内地房企有20余家，恒大上市受挫后，多数企业都暂停或后延了上市时间。 而去年年底市场传言的海尔地产赴港上市一事，也跟目前排队的多数企业一样戛然止步。 “现在谁还会去香港上市？”海尔地产董事长兼首席执行官卢铿4月8日告诉本报记者，关于上市问题，海尔地产还在研究中，但今年不考虑去香港上市。
行情变了 房企若去香港上市，须先聘请一家香港联交所指定的物业评估公司做物业评估，而物业评估价值的多少，将直接影响房地产企业在股市的融资规模。 上述顾问行代表介绍，自从2007年初，顾问行的生意就十分火爆。在2007年之前，顾问行平均年服务对象约七八家房地产企业，而在2007年，这一数据已急速上升为12家左右。该顾问行代表指出，业务暴涨的原因就是，2007年春节过后，受国内信贷政策紧缩和土地价格上升影响，上市成为了房地产企业生存必需的选择。 记者从一家香港物业顾问行获得的一份近期拟上市的房地产企业名单中，约20家内地知名房地产企业赫然在列。例如，星河湾、方圆地产、龙湖地产、金隅地产、宝龙地产、当代地产、中华企业、中邦地产、深圳佳兆业地产、卓越地产、深圳中实地产、香江国际、河南建业、天津融创地产、棕榈泉置业等。 这些拟到H股上市的房地产企业已经做完物业评估工作，并注册了离岸公司，具备了在香港上市的条件。同时，还有一些聘请了顾问行做物业顾问，并不着急上市，处于观望状态的企业。例如，阳光100置业、光大地产等。 多家港资物业顾问行向本报记者证实，其所服务的房地产公司暂缓了上市进程。为了鼓励企业赴港上市，各家顾问行甚至先后向客户出具了关于恒大地产上市问题的总结材料，以帮助客户恢复上市的信心。 记者看到的一家顾问行向客户出具的恒大地产上市经验总结中这样表述：由于恒大地产融资规模大(100亿以上)，土地多(4500万平方米)，加之上市时机不好，所以造成了IPO推迟，这个事情既有市场原因也有企业原因。 按照这些港资顾问行提供的资料，排在恒大地产之后的是河南建业，本来河南建业最早有望在3月底挂牌，但是迫于市场形势，河南建业已经暂停了上市动作，具体恢复日期未定。 河南建业一位高管4月8日表示，关于公司上市情况，两三个月后会清晰。对于是否一定要上市，河南建业也进行了一定的分析。 “毕竟上市是一个高成本的融资行为，未必一定要上，”上述河南建业高管表示，河南建业是中原地区规模较大的房地产企业，“主战场”郑州也未出现较大的价格和交易量波动，因此河南建业资金压力不大，上市并不着急。 有消息称，河南建业上市日期或顺延到6月。 随着河南建业暂停上市，其他诸家房地产企业也暂停了上市动作，有的准备近期进行聆讯的企业还主动调低了募集资金规模。 卓越集团高管认为，目前受次级债的影响，香港市场流动性缺乏，发出新股没有投资者捧场，所以发行失败，目前大部分想到香港上市的地产公司均遇到这种情况，所以只能够暂时搁浅，等待市场回暖。 上述顾问行代表说，在香港上市有个规矩：各家企业不希望上市日期离得太近，因此一般顺延上市时间的做法很常见。但是今年准备在香港上市的企业数量比往年都多，大家都不想在行市不好的时候上，都准备积压到市场恢复的时候再上，而此举势必会对房地产企业股票的估值造成影响。 该顾问行人士分析说，目前香港股市开始好转，预计恒大地产会很快重新上市。 恒大地产紧绷的资金链是其很快要卷土重来的主要原因。根据恒大地产公布的招股资料，截止到2007年9月30日，恒大地产总资产约148亿港元，负债已达140亿港元，资产负债率达到95％。2008年1月，恒大地产因频繁购地未偿还银行贷款及其他借款金额达到111.33亿港元。在总资产中，恒大地产应收款项为51亿港元，占到三成。截至去年底，恒大地产现金及等值物只有11.53亿港元，资金链紧绷程度可见一斑。 恒大地产招股说明书中也提到，其募集资金的53.6％用于偿还购买土地欠款，23.1％用于额外收购土地，9.1％用于偿还瑞信等机构借款。 虽然恒大地产对上市三缄其口，但是从记者获得的一份当时恒大地产与瑞信、美林、高盛等投资机构签订的借款协议中看到：从2006年11月到2007年9月，恒大地产先后三次向德意志银行、美林、淡马锡等投资机构以认购优先股、抵押贷款等方式合计借款约10亿美元。 这份借款协议中还写道，如果恒大地产在2008年3月底之前完成上市，则这些投资机构投资回报不超过股票发行总价值的35％，如果在6月底之前完成，则回报不超过40％，如果在2009年完成，则回报增至不少于70％。 “这是一份生死合同！”上述顾问行代表说，恒大地产初次询价时，市场给出股票价格还不到10倍市盈率，该水平在机构入股的价格之下，所以机构不答应恒大地产以低价上市。 中国指数研究院副院长陈晟也告诉记者，在香港上市最重要的是认购环节，机构投资者等都要靠认购股价高于入股股价的差额来赚钱。 一家拟赴港上市的房地产企业代表在仔细研究了恒大地产的资料后表示，以前香港“打新股”还能赚钱，而恒大的价格，连“打新股”都不赚钱，难怪遭市场如此冷遇。 “恒大地产认购期间，在香港是以每天1000万元的规模在媒体上打广告啊！股价还是没推上去，损失很大。”上述拟去香港上市的房地产企业代表在电话里感慨地说。
“鲤鱼跳龙门” 陈晟分析说，去香港上市的公司可分为两类：一类是“救命公司”，即公司圈了大量土地，背负高额负债率，依靠上市来融资还债；二是借上市获得融资平台，寻求长远发展的公司。一般大规模房地产企业去香港上市都是由于内地竞争环境激烈，急需上市平台而决定去香港上市的。 在“排队名单”中，除了几家大型开发商外，多数都是中小房地产企业，以深圳、广州等地的民营房地产企业居多。 长江实业董事郭子威表示，内地从紧货币政策使房地产企业融资难度增加，很多中小房地产企业要么寻求上市融资，要么被大型房地产企业兼并。 远洋地产等北京开发商皆向记者表示，“第二套房贷”等信贷政策对房屋销售影响很大，随着政策的调整，很多消费者也进入观望期，目前北京的房地产项目普遍销售压力很大。 对于房地产企业来说，上市可以获得资金渡过难关，更重要的是可以实现一个“鲤鱼跳龙门”的效应。 郭子威分析说，内地房地产企业选择香港上市，一方面是因为内地上市审批比较严格；另一方面是因为香港上市可以接触和利用国际资本，市场比较成熟，融资工具比较丰富。 多数去香港上市的房地产企业会选择私募作为其“鲤鱼跳龙门”的第一步。内地房地产企业通过引进战略投资者、发行可转债、直接贷款等多种方式向境外投资者借钱，利用借来的资金大肆买地，然后将新增的土地打包进评估资产内，使上市公司评估值大增。待到上市成功之后，房地产企业会用IPO所得资金去偿还之前借的外债。 整个过程下来，房地产企业就实现了用有限的股权来使自己企业资产规模膨胀2倍至3倍的作用。 以恒大地产来说，2006年其土地储备不到600万平方米，到2007年底，其土地储备达到了4500万平方米，仅仅一年时间，土地储备膨胀8倍。 这个“鲤鱼跳龙门”的过程无疑是中小房地产企业最喜欢的，由此，其可以避免在房地产宏观调控中被淘汰出局，也可以防止自己被大型房地产企业吞并。如果操作得当，原本属于二三线的房地产企业转眼就可变为一线企业，土地储备也可以在一年之间超过万科。 陈晟分析说，大部分去香港上市的房地产企业资产负债率都很高，通过上市举措，可以降低资产负债率，待到上市成功，房企就完成了“最后一跳”。
逆势而上的冲动 截至记者发稿时，上述港资顾问行代表通过电话告诉记者，自今年春节以来，又有两家内地房地产企业签下了评估服务协议，准备去香港上市。 摩根大通中国投资银行CEO方方向本报记者透露，就在上周，摩根大通刚刚完成一笔入股内地房地产企业的大单，据悉这单笔直接投资高达6000万美元(约4.5亿元人民币)。 方方没有透露该企业的具体名字，但可以明确的是，这也是一家尚未上市的内地房地产公司。 一面是香港股市的疲软，一面是内地房地产企业继续冲刺港股的冲动。其中复杂原因可以用一个“钱”字来概括。 上述港资顾问行代表说，如果说以前内地房地产企业去香港上市是为了“鲤鱼跳龙门”的话，现在则完全是为了生存。 因为，资金已经成为所有内地房地产公司的“瓶颈”，上述北京一家房地产企业向记者反映说，目前银行对按揭贷款进行了严格限制，发现是购买“第二套房”、“第三套房”的客户，基本不批按揭贷款。而对开发商的开发贷款限制，则比按揭贷款严格得多。 另外，今年1月7日下发的《国务院关于集约节约利用土地的通知》(以下简称“通知”)，则是悬在开发商头上的另一把剑。 按照“通知”的要求，各地要在6月底前上报清理闲置土地的情况，并要求严格执行土地政策，对闲置两年以上的土地收回，对闲置一年的土地按出让或划拨土地的价款征收20％的土地闲置费。 各家公司都必须调集资金保证自己的地块在6月底之前开工。而万科、金地等国内上市的房地产企业资金压力很大，今年1月以来，这些大型房地产企业除了不再拿地外，还纷纷将手中楼盘打折抛售套现。 上市搁浅的恒大地产预计资金缺口在400亿左右，4500万平方米土地本来是恒大坐上“第一地主”宝座的资本，如今却成了负担。有消息称，恒大上市搁浅后，准备再发5亿美元的私募，来解决资金问题。 另外，恒大地产还将其在广州等地的几个项目以打7折的方式进行“大甩卖”。 已经向港交所递交了上市申请，而随后搁置的重庆龙湖地产最近也动作频频。有消息称，龙湖地产又在同投资机构洽谈引进战略投资者的事项。 而一位熟悉情况的人士说，龙湖地产去年下半年完成私募后，曾放缓了吸收资金的步伐，尤其是对股权投资，在引进了花旗等国际投资者后，龙湖地产曾对大批蜂拥而至的香港投资者表示了暂时不需要资金的意思，如今龙湖又重开股权融资之门，盖因缺乏土地开发资金。 但是多数接受采访的人士还是表达了对香港市场的信心。拟赴港上市的厦门宝龙地产有关人士表示，目前住宅项目利润率低，土地受国家政策限制比较多，因此以住宅项目为主的企业受影响会比较大。而一些以商业地产为主的房地产公司会获得长足的发展。 郭子威也向记者表示，随着国内3月份CPI数据在不久的将来公布，相信国内各项经济指标都会趋于平稳。而国内和国际的流动资金仍然很充足，只是目前处于观望期，一旦宏观经济形势明朗，这些资金还是要投资到股市和楼市中去的。今年3月份北京和上海两地成交量反弹就说明了这个问题。 郭子威进一步分析说，受国内宏观调控政策的影响，香港投资者对国内房地产上市公司的价值评判有了新变化：以前香港投资者主要看房地产公司手中是否有大量的土地储备，如今要看的是土地储备的含金量和公司自身的实力。 “待到市场明朗时，也并不是所有房地产企业的春天，房地产上市公司会进一步分化。”陈晟说。 而那些“救命公司”，恐怕仍然难以得到机构投资者满意的PE，只有“魂断香港”。 (本报记者于晓娜、徐广蓉对本文也有贡献) |